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地产商死猪不怕开水烫，调控陷入僵局：楼市普价坚强

2010-5-21 17:22:48

作者：来源：东方早报

　　据新华社广州5月19日电在新一轮楼市调控压力下，一些房地产商以打折抢占市场，打折的重磅似乎释放出市场骤变的讯号。但是，新华社记者调查发现，打折的背后，房价事实上仍然坚挺。

    一些业内人士指出，开发商打折很有可能是“假摔”，是吸引眼球的楼市噱头。专家认为，打折风波扑朔迷离，在资金流动性充裕的情况下，开发商降价压力不大，楼市调控任重道远。

    恒大八五折“忽悠市场”？

    恒大地产集团5月5日宣布旗下全国楼盘八五折让利销售，引发市场诸多猜测。有专家认为，楼市调控政策精准打击到高房价的痛处，低迷的房地产市场倒逼开发商作出让步。

    恒大降价引起了市场的高度关注，但是这场打折风波随后却发生了戏剧性的变化，恒大先是叫停打折，继而又重新宣布打折促销延长至5月底。恒大几次变更打折策略，让此事显得扑朔迷离。

    新华社记者调查了解到，八五折的市场之风在“五一”小长假前就有了征兆。恒大地产集团有限公司董事局副主席李钢说，5月恒大在全国城市的总货量达到2万套，预收总面积达到196万平方米。在广州，恒大在“五一”小长假期间推出新盘，并实施开盘特别八五折、现楼一口价、团购优惠的推盘策略。

    恒大的销售策略直接影响它的业绩，打折一波三折，恒大地产股票也如影随形地跌宕起伏。业内人士分析，恒大之所以敢打“降价”牌，一方面是因为现金流充裕，承受得起降价的压力，可以争夺更多的市场份额；另一方面，现在加快出货，可为下一轮的并购储备资金。

    也有业内人士认为，恒大有“真打折，假降价”之嫌，事实上打折后的价格依然很高。根据开发商的操作惯例，往往是先提价，再打折，打折大多时候成了楼市噱头。内部人士对新华社记者说，其实恒大之前的楼盘就有八八折、九折、九二折的优惠，并非一次性降价15％。

    恒大目前在全国20多个主要城市拥有项目60多个，80％的项目位于主要省会级城市，是中国土地储备最多的开发商之一。今年第一季度，恒大销售面积为129万平方米，销售金额85.3亿元，位于业内前列。

    未现“多米诺”效应

    继恒大打折之后，绿地、保利等大房地产商也被曝低调降价，恒大打折是否会成为开发商降价的“带头大哥”？新华社记者走访深圳、广州两地的楼市，发现虽然售房优惠不断，但是房价依然只在高位小幅波动，房价未见真正回落。根据深圳中原地产对市规划与国土资源委员会的成交数据监测显示，从个盘情况看，成交大幅萎缩的大环境，促使新盘开盘的定价趋于理性，少量项目有优惠单位推出，不过优惠幅度有限。虽然房价有所回调，但仍属于高位运转。

    21世纪不动产深圳泛城房地产总经理杨创慧介绍说，恒大打折只是个别行为，没有产生“蝴蝶效应”。以该公司在深圳罗湖、福田等中心城区代理的一手楼盘来看，并没有出现大规模打折的情况。

    “很多开发商都表态，不会搞大规模的降价，但是个别的客户可以沟通。从我们的销售实际来说，议价之后我们需要写申请、报批，因此虽然在楼市调控政策威力和销售数据压力的双重逼迫下，大部分开发商仍然坚挺房价。”杨创慧说。

    根据深圳中原地产市场研究部监测的数据显示，从“五一”深圳楼市春交会的情况来看，推盘项目较多，不过大多采取自然发售的方式入市，市场观望情绪较浓且多数价格依然较高，新开盘项目成交普遍较低，多在两成左右。

    深圳中原地产市场研究部总监王世界说，自新一轮房地产调控政策出台后，深圳一手搂成交量下降50％，二手房下降80％，楼市成交维持低迷。

    专家认为，恒大打折对市场的触动有限。深圳市社会科学院城市营运中心主任高海燕认为，大公司承受不住压力率先降价是合情合理，因为大公司的在建项目、在售项目比较多，压力更大。

    其次，对于恒大这样的上市公司而言，要面临年中、年终公布财务报表的问题，它必须追求平均利润，有合理的财报，对其董事和股东负责，不能像小公司那样捂盘一两年不销售。

    高海燕说，在房地产的营销策略中，降价往往是应对市场变化的最后的一招。普遍的方式是先硬挺，而后优惠，最后才是降价。现在政策才出来一个月不到，要马上看到市场效应是不可能的。因此，恒大打折对市场的触动力有限。

    警惕短期调整快速反弹

    新一轮楼市调控政策出台后，全国各地的楼市出现松动，但房地产市场仍然处于量跌价稳的状态，楼市的“硬骨头”还没有真正啃下来。专家提醒，政策不能因打折的表象而刹车，需警惕市场出现反预期。

    ——资金链改变，房地产商抗压能力增强

    深圳中原地产总经理李耀智认为，经历2008年楼市之变后，开发商普遍改变了资金链渠道，上市企业增加，直接融资能力有所增强，对此轮房地产调控有了更多的应对策略。

    “2008年那一轮房地产降价是由开发商的恐慌引起的，现在很多开发商后悔当时房子卖便宜了。如今尽管银行放贷已收紧，但资金链改变后开发商融资能力更强，有能力熬过市场的低迷时期，他们在与政策执行的周期进行博弈。”李耀智说。

    李耀智认为，目前股市低迷，房地产商套现后没有其他更好的投资项目，资金也只是握在手中不能增值，因此房地产商一定会坚守到底。

    ——房价小幅回调可能只是暂时现象，警惕市场出现反预期

    高海燕认为，当前房地产市场出现交易量下滑，少量楼盘小幅降价的现象，这更多是因为房地产调控政策出台后市场观望的结果，而不是市场调整的结果。政府必须做好打持久战的准备，警惕出现短期调整，快速反弹的局面。

    ——应出台长期稳定楼市的调控政策工具和手段

    专家认为，目前的调控政策只是从单一方向入手，保障性住房等房源供应必须及时跟上，这样才能保障百姓住房，稳定民心。

    高海燕认为，老百姓对房子仍是一种刚性需求，虽然近期国家出台的一系列房地产调控政策，对遏制房价过快上涨起到一定作用，但要从根本上解决问题，政府须尽快出台长期的政策工具和手段来稳定房地产市场，如扩大房源供应，出台相应税收政策等，多管齐下重建健康的房地产市场。

编辑：长三角在线 csjonline.cn

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