尽管楼市调控令上海土地价格普遍下降，但上海滨江一幅预申请地块的拍卖底价仍然刷新了上海土地交易的单价纪录，达到42684元/平方米，高出2年前同一区域成交地块的楼板价一倍多。这块地，就位于上海世博会浦西场馆附近。

　　上海楼市的分析人士说，正是世博会的召开，改变了周边区域的商业商务氛围，令昔日工厂林立的工业区有了成为上海奢侈品商业圈或者第五大CBD(中央商务区)的潜力，这使得当地商铺的身价大幅提升。因此，虽然上述地块的楼板价高得离谱，但该地块的推介会仍吸引了绿地、保利、瑞安等擅长商业项目的顶尖开发商出席。

　　即将诞生的单价“新地王”

　　在世博会正式确定在上海举办之前，卢湾区的南部一直是工厂林立的工业区。由于配套设施欠佳，2002年当地最有名的楼盘——香港新世界(12.24,0.21,1.75%)花园开盘时的售价不过五六千元/平方米，一些非知名的楼盘售价仅为3000元/平方米。但是在世博会落户该地区后，当地的房价和地价几乎每年都在大幅上涨。

　　卢湾区第104街坊137D-3地块东至南园公园改扩建工程、南至南园公园改扩建工程、西至规划开平路、北至规划江滨路，出让面积为5266.2平方米，容积率仅0.5，为商业用地。该地块起始价为1亿1239万元，折合楼板价高达42684元/平方米，已经超过去年海航集团竞得黄浦江中心段E18单元1-10地块时所创造的36480元/平方米的单价地王纪录。

　　这一价格也比104街坊另一地块2007年12月31日的成交价高出近两倍。当时，绿地集团以36.32亿元拿下卢湾104街坊地块，又联合瀛通集团以10.05亿元的价格获得105街坊。据分析师计算，当时104街坊的楼板价为1.6691万元/平方米左右。

　　事实上，上述土地拍卖价比现在正在销售的新房价格还要贵。据了解，周边绿地浦晖国际中心目前的销售价格在4万~5万元/平方米之间，而周边的二手住宅价格低的只有26000元/平方米。

　　行业分析师指出，按照上述土地面积和容积率，卢湾区第104街坊137D-3地块应该只能建造商场，而目前周边的商铺租金仅为9元/平方米/天。按照上述租金价格，开发104街坊137D-3地块仅土地部分成本就需要13年才能收回，如果计算建筑配套成本以及财务费用等，上述投资通过出租收回的时间可能在20年以上。

　　奢侈品商圈或核心CBD？

　　虽然上述土地拍卖底价已不低，但推介会依然吸引了绿地、保利、瑞安、凯德、新世界、华丽家族在内的一些擅长商业项目的顶尖开发商出席。

　　中国房地产信息集团分析师薛建雄认为，上述地块如此高的底价依然能吸引到众多开发商预申请，原因是上海房地产业普遍认为，世博会结束后，原来世博会场馆周边会形成面向世界的文化中心，周边的商铺也因此将拥有不一样的内涵，更容易吸引各类国际品牌入驻。

　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟说，除了“文化中心”的预期外，世博会所在的区域正是上海南外滩，拥有独一无二的江景资源，最适合世界顶级的奢侈品企业入住，此前阿玛尼等国际顶级品牌入驻上海外滩3号，使得上海外滩地区逐步形成了南京西路、淮海路以外的又一奢侈品商业圈。

　　除了奢侈品商圈外，与会展业有关的商业商务圈也已经成为南外滩的发展趋势。上海千城投资管理有限公司董事总经理刘承健说，和上海沿江区域的其他板块相比，世博会无疑让上海南外滩  (即世博会浦西馆)浦西区域城市建设更迅速，包括轨道交通在内的大量设施将使该区域形成继人民广场、南京西路、淮海中路和陆家嘴(18.63,-0.16,-0.85%)后的第五个CBD。

　　与上海其他CBD不同，世博会浦西场馆附近的商务主要面向能够积聚大量人气会展业，周边的交通又比较发达，单点的商业中心能很快成熟。但是要让整个区域的商业都发展成熟，可能还需漫长的等待。