近期，上海楼市接连传出有楼盘大幅促销的消息，降价幅度之大、参与楼盘面之广，在所有国内一线城市内无人出其右。楼市的这种降价行为究竟是假摔还是真跌？购房者是否真的到了出手的时机？本报记者以普通购房者的身份进行了现场调查，意图还原一个真实的楼市。

　　售楼现状

　　真实降价带来汹涌买盘

　　嘉定新城演绎现实版“围城”

　　嘉定新城，在这一波的房企降价中“一战成名”。有业内人士戏称，现在的嘉定新城就像一座“围城”——买了房的人想出来，没买房的人想进去。作为眼下降价楼盘最集中、幅度最大的区域，记者前往现场进行了一番调查。

　　开发商大幅降价换销量

　　记者走进位于嘉定新城双单路上的龙湖郦城售楼处，还未开口，汉宇地产的中介小王就笑着迎了上来。“你是来看房的吧？正巧今天是优惠的最后一天。”

　　从本月15日到19日的5天，龙湖旗下在沪的楼盘全面降价，龙湖郦城的单价从1.85万元降至1.4万元，降价幅度超过20％。尽管前期业主极为不爽，但还有大量购房者认为是机会“冲”了进去。

　　龙湖地产官方在接受本报记者采访时称，公司启动的代号为“抢收华东”促销行动取得空前成功。该轮促销在上海和杭州两个城市3个新盘同时展开，包括龙湖郦城在内，以限时团购策略，推出近1000套房源，在5天内共录得认购金额接近20亿元，去化(预定和销售)率约为90％。

　　“龙湖模式”席卷新城

　　记者在调查中发现，“龙湖模式”几乎在嘉定新城在售的近十个楼盘中，已经得到了某种共识。不少楼盘虽然没有打出大幅降价的旗号，但暗地里却在拼命“效仿”。

　　宝塔路上的楼盘鼎盛“风景里”，一个月前开盘时记者曾前往现场采访，当时的价格在单价1.7万元－1.8万元之间，不过眼下楼盘早已没了人气，记者到达售楼处时，不少销售人员正坐在椅子上发呆的发呆，打瞌睡的打瞌睡。

　　自然，开发商已经完全没了那份底气。售楼处的销控表上，279套房源上只有27套贴上了代表“已销售”的红圈圈，开盘一个月只卖掉了不到一成。记者以购房者的身份表示想购买一套位于中区的两室，只见销控表上的价格是16450元，销售员的报价却是12900元，降价幅度达到21％。不过销售员还一个劲地辩称:“销控表上的价格原来就不是真的，我们的房价没有降。”

　　降价20％正在全面蔓延

　　在嘉定新城的在售楼盘中，无论是明跌还是暗降，“下跌20％”几乎成了楼盘销售的硬道理。盘古天地、保利阳光……再大的开发商、再好的房型，都不能免俗。

　　“上海房价跌幅最大的地方竟然在嘉定新城，我们也感到很意外！”作为业主方，嘉定新城发展有限公司的一位负责人表示，从2005年开始，嘉定新城已经出让了将近3000亩土地，占到了整个嘉定新城中心区面积的十分之一。“我们引进的开发商可都是国内知名的开发企业。”

　　中原地产研究咨询部总监宋会雍告诉记者，嘉定新城的本轮降价有5大特征:品牌房企带头；产品波及面广；尺度大、效果好，事实驳斥“降价无用”；主动出击，非资金断裂被迫之举；速战速决，房款回笼到位即告收兵。

　　记者在采访中发现，嘉定新城的大幅度降价效应正在沿着11号线向外延伸，截至记者截稿时，包括位于安亭的新城尚上城、米兰公寓等多个楼盘传出促销的消息。

　　新开楼盘开盘便降价成习惯

　　全市新开楼盘的价格，是否也像嘉定新城那样出现了大幅度的跌幅？带着这个问题，记者走访了近一两个星期内开盘的项目。

　　南桥新城价格降了5％到10％

　　根据网上房地产披露的新盘信息，南桥新城是仅次于嘉定新城、楼盘供应的“大户”，那里会不会像嘉定新城一样出现大幅度的降价？记者日前来到了位于奉贤南桥的新开楼盘上院南里。

　　走进销售点，里面冷冷清清，除了销售人员，基本上看不到买房人。业务员告诉记者，目前已经销售了一大半，特别是二房二厅一卫的87平方米套型基本已经售罄，其他两种套型的房子也所剩不多。

　　业务员向记者摊出的价格表显示，每平米的价格的区间基本上都在13500元至15000元之间，显然比此前开盘的楼盘价格下降了5％到10％。当记者问一次性付现金能否优惠点时，这位业务员表示，在22日前预定的客户，每平米可以再优惠500元。而像记者这种情况，只有在付了定金确定购房意向后，才能向公司申请优惠，但优惠幅度多少他也不知道。随后记者在附近的中介兜了一圈，发现比较新的二手房的每平米价格确实都在15000元以上。

　　开盘都有折扣成普遍现象

　　“如果不能在‘金九银十’期间解决掉上半年因缓推而造成的‘存货’，那么年底将面临巨大的资金压力。”面对空前的市场存量，沪上一开发商面带难色地对记者说，记者在调查时发现，近期绝大多数开盘的项目都出现了降价促销的状况。

　　位于浦东新区唐镇唐安路50弄的毕加索小镇上周末推出了部分新房源，主力户型为90平方米的毛坯二房。工作人员介绍，这次推出的是小区二期房源，于上周六正式开盘，第一天总共成交了14套。项目开发商也同步推出了时下较为流行的团购优惠措施，即办理搜房会员卡满20人有2500元/平方米的折扣优惠，满40人则有3000元/平方米的优惠。

　　位于铜川路上的金鼎香樟苑和宝山高境的象屿郦庭，在上周楼市的成交榜上分别排在了第5和第9的位置。“这里原来的均价是1.7万元，现在每平方米下调了1000元。”金鼎香樟苑的售楼员小李给记者一算，折扣幅度接近6％。而在象屿郦庭，这个几乎从不谈打折的项目也推出了“总价减6万元”的活动。

　　“现在不管什么项目，开盘都有折扣了。”搜房网分析师汤正魏告诉记者，以10月17日至10月23日这一周为例，开盘的毕加索小镇、布鲁斯小镇三期香斐河谷、明园森林都市三期涵翠苑、万科城花新园四个楼盘，均有不同程度的促销，最高优惠可达到近8.7折。

　　趋势策略

　　明年年初房价跌幅或收窄

　　高端楼盘重点促销

　　年底或为购房时机

　　上海此番冲到了房价下跌的排头兵位置，让很多人大跌眼镜。

　　正如潘石屹在其个人微博上说的那样:“上周有人问我，房价会降吗？我列出了四个可能先降价的城？，万万没想到从上海先开始降价了。我列出了几家可能先降价的公司，万万没想到这几家上半年销售不错的公司先降了。”

　　在这次调查中，记者采访了多位业内专家、开发商代表，对未来楼市老百姓关注的问题进行了解答:

　　拐点已现楼价还要降

　　问题一:楼市拐点是否已经出现一向以“拐点”论吸引眼球的万科，此次又率先表示中国楼市拐点已到，预期未来几个月销量和楼价会进步下滑。

　　瑞银经济学家汪涛称，未来房价将下滑30％。理由是地方政府需依赖卖地收入来还债，并且近几年大量投资房地产；地方政府债务占银行未偿信贷总额30％，且大部分抵押品是土地和房地产项目，一旦违约将引连锁反应。

　　高端产品将强化促销

　　问题二:哪些楼盘还存在着较大的降价空间

　　作为国内最大的房地产营销机构之一，新聚仁的相关负责人表示:从需求层面而言，目前的市场刚需依旧汹涌，近期刚需项目上市的，只要价格制定合理，销售依旧非常理想；从几个退房的楼盘来看，也是一降价就能有较好的成交。

　　虽然长达一年半的楼市调控已经导致大多数开发企业资金紧张，市场供需结构不平衡，但是整个市场的僵持局面短时间内仍然很难发生逆转。当然在这个僵持期内，下个阶段市场也必然会发生一些新的变化，资金链紧张的开发企业势必将在接下来的时间内强化促销，尤其是一些大型开发企业的高端产品，还有一些区域供应量巨大的板块局部的价格调整已经在所难免。

　　明年初跌幅或收缓

　　问题三:上海的房价未来走势会如何？

　　中华企业营销部经理戴正芳表示，当企业销售压力大的时候，会降价促销，但等回笼资金后就会暂停促销。上海中原地产研究咨询部总监宋会雍指出，等到明年初，大型开发商将获得银行授信，大幅降价现象会减少；而资金来源较为匮乏的中小开发商，降价的情况会增多。

　　“从现在起到明年年初，房价降价促销的面会不断扩大，通常会在10％－20％之间的幅度，但也不排除一些实在支撑不住的企业会有深度降幅。”不过，上海德佑地产分析师陆骑麟预计，明年上海的房价还是以稳中有降的态势为主。

　　明年贷款或许更紧张

　　问题四:贷款会不会放松？

　　上海永庆房屋总经理陈史翎表示，虽然近期沪上多家银行对首套房贷款利率上浮，这对刚需族伤害很大。但从国际金融一体化的角度，特别是面对欧债危机，中国的贷款政策还没到最紧张的时候，明年贷款政策会比现在更紧张。

　　有人会说，现在贷款利率已经很高了，再高的话，老百姓吃得消吗？我倒认为，现在的利率还不能说特别高。台湾地区，以前利率最夸张的时候，首套房利率11.5％，二套房利率13.5％，这样的利率就是告诉你，别买房，别炒楼。所以我认为，如果你是非买房不可，而且不在乎房价涨跌，那趁现在还能贷到款，赶紧买。

　　年底前或为购房时机

　　问题五:购房最好时机在什么时候？

　　中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，现在市场买卖双方还是在价格博弈当中，眼下也是一个不错的购买机会，开发企业在进行单个项目突破的时候，为了走量成功会有很大的降幅来提升吸引力，如果说一旦成功，短期内也不会再有这样的活动了。这种机会以后是很难再有的。到今年底明年初，如果降价幅度如预期扩大的话，就是一个好的购房时机。

　　对于二手房来说，现在二手房降价的空间是比较有限的。“我们当然鼓励大家尽可能的砍价，但是也不要浪费时间。如果说对于一些想买中高端的，我们认为不妨在砍价尺度上做得更大胆一些。”

　　“从价格来说，从目前一手房的价格来看，开发商是愿意降的，从目前的情况来看，无论是营销手段还是扩张渠道，如果说你不降价，所有的一切都是收效甚微的，我认为这个降价动作还会延续到4季度。”汉宇地产市场研究部经理付伟也表达了类似的观点:对于目前购房者来说，眼下如果说你看到市场上有降价的楼盘，只要适合自己就可以购买。如果说你看好的楼盘没有降价，或者说没有动的，可以再观望一段时间。

　　同策房产咨询股份有限公司研究部总监张宏伟说，“在目前的情况下，很多房企还是高速周转的策略，要抓住这个机会，不要错过。”

　　跌到无人抢购才算见底

　　问题六:如何判断房价见底了？

　　易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉记者，从现在情况来看，一旦楼盘有较大幅度的降价，还是会吸引较多购房者进入，从嘉定新城和中海的楼盘来看都是如此。从2008年的历史表明，打折幅度一旦难招致这样的抢购，跌幅就算到底了。

　　买房困惑

　　房贷:让“房待族”很无奈

　　银行爽约放款 开发商趁机大收罚金

　　申城房价着实出现了下跌，不过眼下遏制购房消费的还有一个重要因素就是房贷。记者在调查中发现，近期因为银行放贷出现的问题导致的官司数量疾升，而更有购房者感叹，房价跌了，但房贷的涨幅却大大超过了房价的跌幅。

　　开发商开始拉下脸皮收罚金

　　“我今年5月底买房，8月房贷获批，直到10月下旬银行才放款，为此我要付出1.5万元的罚金”在位于顾村的一个楼盘售楼处，刚需族张先生向记者抱怨。

　　张先生与妻子今年5月底在顾村公园旁边的保利叶语买下一套89平米的婚房，总价179万元，6月初他交纳了6成首付。为获得更优惠的贷款利率，张先生没有到开发商指定银行贷款，而是自己选择了一家银行。

　　自选银行的代价是，张先生与开发商签订了一份协议。协议约定，若3个月内银行未放款，开发商将向购房者收取罚金，每天按未付款总额的万分之五计算，折合年化罚金率为18％。

　　令张先生始料未及的是，尽管8月中旬，银行的贷款审批正式通过，但房款却迟迟放不下来，一催再催的答复始终是“银行今年没钱放房贷了”。9月份，开发商开始计征收张先生的罚金。直到10月中旬，几经周折，张先生总算通过熟人“帮忙”从银行获得了贷款。但是由于比预定最后期限晚了40多天，张先生将付出1.5万元罚金。

　　多数银行个人房贷基本已断供

　　张先生的情况并非个案。记者调查发现，多数银行已经不再受理新的房贷申请，信贷员表示“现在额度非常紧张，最快也要等明年”。而已经受理的房贷，能否如期放款，“还要看运气”。

　　五大行中，虽然工行、农行和交行维持5年期以上房贷基准利率7.05％不变，但能否拿到基准利率还要看银行的内部审核。11家上市银行中，除中信银行外，其余银行二套房贷首付均需6成。利率方面，除兴业银行上浮15％外，其他银行均上浮10％以上。

　　某银行信贷经理告诉记者，之所以停止个人住房贷款业务，根本原因在于银行内部额度紧张。“我们接到分行的通知，因为内部额度紧张，我们更多的贷款资金分配到了对公业务上。”该信贷经理介绍。

　　上海申骏律师事务所赵星海律师，是本市一家大型房产中介公司的法律顾问，他告诉记者:“九月份以来，因为银行不能如期放款或者买卖双方合同已签，但贷款批不下来，这样的情况引发的纠纷数量疾升。”

　　楼盘降价了

　　房贷却涨了

　　除了引发官司，因为房贷利率的变化，也让不少准购房者很受伤。近日，沪上多家银行对首套房贷款利率进行上浮，这让盼望房价下跌抄底的首套刚需潘小姐非常郁闷。算一算，从去年10月20日央行上调贷款利率到现在，时间正好过去一年，她看中的楼盘房价确实有了10万元的议价空间，但现在贷款的成本却大幅度上涨。如果按照1.05倍利率计算，贷款成本要增加30万元，更让她焦虑的是，有的银行甚至要把首套房贷利率提高到1.1倍。

　　潘小姐到底有多亏。去年10月买房，她能享受8.5折利率优惠，现在至少要承担1.05倍利率，如果她需要贷款100万元，30年的借款期限就要多支付30多万元的利息，而如果要承担1.1倍，多付的利息甚至要超过40万元。事实上，如果去年年底前能拿到贷款，潘小姐还能享受1年的低利率，要知道，去年年底到现在，贷款利率已经涨了5次。

　　事实上，银行在这场楼市调控中，扮演了非常复杂的角色。一方面，提高二套房的首付和贷款比例，确实遏制了楼市投资需求，一定程度上导致房价下跌；另一方面，提高首套房利率，同时收紧贷款额度，又加重了刚需族的买房负担。国家调控政策并没有要求银行对首套房“动手”，对于银行此举，我们不能不说，是打着调控的旗号，谋自己的私利。