房企“快”到头了

　　陈哲/文

　　常言道：天下武功，无坚不破，唯快不破。这一次，“快”破了。

　　中国人素来求快。从庙堂到民间，推崇“大干快上”，“又快又好”，“快马加鞭”，诸如此类，林林总总。

　　30多年前，改革开放总设计师在南方视察时肯定了“时间就是金钱，效率就是生命”。一时间特区开风气之先，随着改革开放推进，深圳速度推广为中国速度，成就了世界奇迹。

　　深圳速度，根子是汹涌的生产力冲破生产关系掣肘后的自然体现。庞大劳动力、市场与改革持续推进等诸多因素缺一不可。总而言之，内力使然。

　　1998年房改，释放出城市化与住房条件改善的蓬勃动力，将房地产拉上高速道。但要说企业的自觉自发，多认为源自2008年。当时调控进入高频期，秉持“拐点论”的深圳房企、老大万科，在业内掀起一阵高周转旋风。

　　高周转之本，在于提高资金运转效率。现金流是房企生命线，而高周转则是现金流最直接有力的保障。若不能在频繁周期中快速反应、游刃应对，恐有性命之虞。

　　此后，地产业百舸争流，资方自然更愿意将钱借给使用效率高、规模更大的企业，速度与规模相得益彰，由此快者越迅，扩张愈速。用旭辉林峰的话说，“快”成为了行业基本生存能力。

　　反观当年自狮子山下渡江而来的诸多港资猛龙，正因为快不起来，现已逐步淡出开发市场。

　　在一种争先恐后的氛围中，中国房企帮政府实现了人类历史上最有效率的城市化。

　　国人讲效率的理论基础之一，是数学家华罗庚的统筹方法。以拉动六七十个行业、涉及无数上下游环节的房地产而言，一个项目就需要串并联规划、审批、设计、施工、融资、营销等诸多环节，光章就得盖几百个，真是一项蔚为大观的工程。

　　要快起来，统筹者实在了不起。

　　中国人做到了。

　　从最初大量做刚需盘的万科提倡5（个月开工）-9（个月销售）-8（开盘首月去化8成）-6（普通住宅占6成），到精雕细琢的绿城2011年以后也开始5（个月开工）-9（个月开盘）-12（个月现金流回正），再到今天碧桂园的4（个月开盘）-5（个月回款）-6（个月现金流为正）-8（个月再投资），中国房企资金运用效率不断被刷新。