潮水退去，方知谁在裸泳，这句时常被投资界人士挂在嘴边的话，成为了2018年最恰当的注脚。

这一年，国内诸多领域都在感受潮水退去后的温度。

股市持续低迷，债市违约不断，独角兽上市频现破发，资本新贵比特币迈入熊市征途，互联网金融集体暴雷；“房住不炒”的楼市在政策高压下迎来拐点，头部房企纷纷开启去地产化、多元化转型；ofo、途歌为代表的共享经济商业模式未获市场认可，面对消费者退押金束手无策。

新生力量也在萌芽。改革开放四十年积淀，三、四线城市消费力量崛起，引发消费转型变迁；对外开放不断深入，外资均在摩拳擦掌，意图在汽车、券商、银行等新开放领域大展身手；科技技术迅速发展，5G商用、人工智能的发展，或带来新商业价值。

改变，都蕴藏在时间里。我们回望过去，正是为了展望未来。

搜狐财经推出年终策划“大时代”，从过去一年企业家的起伏，及资本市场、金融、地产、消费等重点行业视角，回望2018年，展望2019年，用一篇篇深度稿件，为历史留下注脚。

是为搜狐财经“大时代”年终系列第一篇。

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文/史额黎

对于地产行业来说，2018年尤为特别。在楼市利空信息的多重夹击下，开发商掀起了一场多元化与改名的潮流，而造车恰恰是多元化中最引人瞩目的布局。

不过，这些在房地产市场“功成名就”的大佬，跨界造车并未如其想象的那般容易。

最近造车失手的是万通地产。

12月16日晚间，万通地产公告称，终止收购新能源公司星恒电源，原因为交易各方未能就交易优化及后续完善措施等重要法律及商业安排达成一致，加之市场环境发生重大变化，继续推进交易面临较大的不确定性因素。

一年前的12月21日，宝能集团宣布入股观致汽车，华夏幸福董事长王文学旗下的知合出行宣布控股合众新能源。以此为标志，拉开了2018年地产商进入汽车领域的序幕。此后，恒大高调入主FF、广汇集团，万通表态拟收购星恒电源。

近期，这些地产商的造车进程无一例外地遇到挫折。先有恒大与FF原股东争夺控制权、观致汽车高层动荡，后有合众新能源变更法人、万通宣布收购终止。就连万达2016年底入股的银隆新能源，也出现了大股东与二股东对簿公堂的局面。

新能源汽车前景虽好，但环境较差

地产商造车不易的问题，是从今年10月初涌现的。

10月7日，恒大与法拉第未来（简称“FF”）原股东贾跃亭方面的裂痕正式曝光。FF原股东提出仲裁，要求剥夺恒大的融资同意权并解除所有协议。恒大则指控贾跃亭半年耗尽恒大8亿美元，申请提前再支付7亿美元未果后撕毁合同。

随后的两个月里，恒大与FF陷入了漫长的口水战。针对有关恒大融资同意权的仲裁，双方均宣称己方获胜；在涉及解除FF资产质押权的仲裁结果上，双方又各执一词。甚至FF北京办公室停暖等事件，都成为了双方争夺舆论支持的战场。

FF方面在12月初对搜狐财经“公司深读”表示，紧急救济仲裁可能会延迟两到三个月，公司现金流的紧张状况仍将持续，将继续采取停薪留职以“过冬”。

（恒大入股FF后的股权架构图）

最近一个月，地产商造车阵营更是风波不断。11月22日，宝能汽车副总裁、观致汽车高级副总裁兼销售公司总经理蔡建军被传离职，此时距离其加盟观致仅仅过去了8个月。

蔡建军在任期间，观致业绩表现不俗。今年1~10月，观致累计销量同比增长447.9%；1~8月，签约经销商数量超过100家。但业内人士称，观致销量的快速增长，主要源于宝能旗下汽车租赁公司的内部采购。

紧接着，又有媒体报道全国40家经销商因不堪亏损联名致函观致，他们列举厂家直销与经销商争抢市场、不履行承诺等六大“罪状”，要求观致十天内给予解决方案。

11月29日，合众新能源迎来了工商信息变更。华夏幸福董事长王文学不再担任合众新能源法人，取而代之的是合众新能源创始人方运舟。与此同时，王文学旗下的拉萨知合创新在合众新能源股东栏中的排名，从第一名下降至第八名。

对此，合众新能源方面向媒体表示，其市场化融资正常进行且比较顺利，由于过程中行政流转需求，做了法人代表变更。至于大股东是否变更的问题，合众新能源方面没有正面回应。

最新遭遇挫折的万通地产，在12月16日晚间披露了终止收购星恒电源的消息。今年7月，万通公告称拟斥资31.71亿元收购新能源公司星恒电源78.28%的股份，但随后就接到了上交所问询函，要求其对星恒电源估值过高、是否计划剥离地产业务等问题予以回应。

此外，银隆新能源也在11月出现了大股东珠海银隆投资和二股东董明珠互相起诉的情况。今年以来，银隆新能源先后爆出供应商上门讨债、部分园区停工等负面消息。不过，天眼查显示，万达对银隆新能源的持股比例仅为3.73%，其身份更像是一个财务投资者。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，地产商做新能源汽车，在资金方面有优势，但在产业规划和创新方面似乎屡屡碰壁，这样就会导致各类商务谈判失败的尴尬。

中原地产首席分析师张大伟认为，地产商造车屡遇难题，主要由于它们只是将造车作为拿地的幌子，再加上目前房地产比汽车较为景气，转型意愿不是很强烈。

“主要还是因为整个（汽车）行业大降温的情况下，大家对行业的发展前景有比较大的压力。（考虑）进入的会相对谨慎，进入之后的又想加速调整，适应形势变化。”全国乘联会秘书长崔东树称。

中汽协数据显示，2018年1~11月，全国汽车销量同比下降2.6%，11月单月销量同比降幅高达18.9%。中汽协还预计，2018年中国汽车市场将出现28年来首次负增长，2019年的增速也将为零。

虽然今年1~11月中国新能源汽车产（销）量仍然保持63.6%（68%）的高增速，但业内人士对此并不乐观。

崔东树表示，新能源汽车虽然前景很好，但环境相对较差。新能源车企现在基本还是在国家补贴状态下运行，这种情况导致企业的现金流需求及后续资金压力都很大，“可能会把企业拖垮”。

原国家863电动车重大专项动力电池测试中心主任王子冬也在近期公开喊话，“（新能源汽车）产能有1200万辆，但预计到今年12月才累计卖到120万辆”，“还有这么多人往里进，我拦都拦不住，我经常劝大家不要干这个事”。

做产业园比投汽车项目更靠谱

涉足汽车领域的地产商大致可分为三类。一类以恒大、宝能、王文学旗下的知合出行为代表，它们以整车生产与研发为核心，并在产业链上下游布局了零部件制造、销售租赁、无人驾驶技术研发、共享出行等业务。

另外两类地产商重点关注了新能源产业链和汽车产业园区。前者以万通地产、万达为代表，后者的典型案例为碧桂园顺德新能源汽车小镇。

恒大的汽车业务以FF为核心。FF是乐视创始人贾跃亭创办的美国新能源汽车公司，虽然至今只生产出几辆预量产车且负面消息缠身，但对于今年4月宣布进军高科技产业的恒大而言，其拥有的近千人科研团队及超过380件的专利颇有吸引力。

在汽车销售方面，恒大通过跻身广汇集团第二大股东的方式完成了布局。广汇集团旗下的广汇汽车是中国汽车经销商的领头羊，拥有遍布全国的约800个经销网点，2017年的营业收入和汽车销量均为行业第一。

宝能与知合出行的触角伸得相对较长，它们在汽车产业链上中下游皆有布局。

观致汽车是宝能汽车布局的重点，这家定位高端的整车制造商由奇瑞和外资创办。目前，观致拥有传统燃油汽车生产资质和新能源汽车“双资质”，旗下有5款量产车型，年产能可达15万辆。

在零部件方面，宝能控股了生产变速器零部件及总成的韶能股份，生产汽车、摩托车精密锻件以及机加工产品的中炬高新，以玻璃加工为主的南玻集团。在汽车后市场，宝能旗下的联动云已开展共享用车、汽车金融等多项业务。

（“知合系”哪吒汽车、番茄出行，成为华夏幸福足球队赞助商）

知合出行此前则计划通过控股合众新能源展开布局。合众新能源是清华大学研发人员主导的造车新势力，目前拥有新能源汽车“双资质”，旗下首款量产车型已于今年11月上市，规划年产能8万辆。

在产业链上下游扩张上，知合出行更是野心勃勃。2016年开始，其先后了投资易航智能等4家无人驾驶公司，参股生产新能源汽车零部件的精进电动和整车研发制造企业长城华冠、酷黑科技，控股参股了蕃茄出行、Ponycar等共享出行公司。

对于这种布局，严跃进表示，类似恒大对广汇集团的投资，是为未来新能源汽车产业打开销售渠道和突破口，也是为了促进汽车产业链的全方位打造、实现协同效应。

但崔东树称，全产业链模式的想法很好，难度很大。地产商不一定靠钱多、靠产业链布局完整就能获得胜利，而是要靠产品取胜，例如FF最大的问题就是产品的推进速度、竞争力相对较差。

中国汽车流通协会常务理事贾新光认为，即使像丰田这样的巨头，它的零部件制造商和经销商也是独立的，“所谓的闭环是闭不起来的”。

万通地产拟收购的星恒电源和万达投资的银隆新能源，属于在新能源产业链细分领域独具优势的企业。

在汽车动力电池技术上，星恒电源主攻锰酸锂，在物流车中使用较多；银隆新能源走钛酸锂路线，主要应用于公交车。但同市场份额较高的三元材料和磷酸铁锂相比，这两种技术仍显小众。

崔东树称，由于能量密度较高，三元材料是绝对的发展趋势；锰酸锂要好一些，因为中国暂时禁止三元材料用于客车电池，行业内就拿锰酸锂做一些过渡产品；但钛酸锂“没有发展潜力”。“企业必须极其慎重地去考虑，不要犯那种技术路线错误。”他说。

碧桂园并没有直接参与造车，其涉足汽车领域的方式可归为产业地产范畴。不过，顺德新能源汽车小镇的招商方向与造车房企的投资方向相当一致，都瞄准了新能源和智能网联。小镇于今年10月开园，已吸引AUTO SPACE、至尊保无人驾驶等14家企业进驻。

在崔东树看来，此类模式较为靠谱。地产商以新能源项目和地方政府谈判，拿下土地去做产业园区，可以获得增值。如果土地性质未来能转变的话，还可开发一些住宅项目。

但贾新光对涉足汽车业的房企整体呈悲观态度：“地产企业所谓的进军汽车业不过是资本炒作，没有什么实质性的东西。”

规避楼市风险，还是借机圈地？

多家媒体将地产商造车归因于2018年渐现疲态的楼市。

严厉调控政策的延续，令一二线城市市场降温。棚改的存量减少与暂停消息，打击了业界对三四线楼市的信心。多渠道的融资收紧，加剧了房企的资金饥渴，迫使其进行更快地周转。取消预售制度的传言，又意味着部分房企赖以生存的高周转模式未来可能会失效。

也正是在这些利空信息出现的今年5~9月，地产商掀起了多元化与改名的潮流。身处TOP5房企阵营的碧桂园布局现代农业和机器人，恒大入主FF并投资超级计算机等6个中科院项目，保利地产更名保利发展，成为了这股潮流中的三大标志。

但搜狐财经“公司深读”注意到，上述地产商布局汽车业要早于今年大部分利空信息的出现。张大伟直言，房企跨界造车和今年楼市遇冷“没什么关系”，“只是与之前相比，房地产没有那么热了”。

关于造车的原因，地产商提及较多的是多元化。“多元化发展可以抵抗不同行业的波动。”房企中最早探索多元化的绿地集团董事长张玉良曾表示。为了寻找对冲楼市周期的业绩稳定器，绿地布局了基建和能源，恒大尝试过矿泉水与粮油，融创投资了文娱。

严跃进亦称，在当前住宅产业受到管控的情况下，地产商需要有好的投资思路。尤其是在零售、科技、制造业、互联网等方面，都可以寻找到较好的投资机会。

相比于上述行业，汽车尤其是新能源汽车行业无疑能提供巨大的想象空间。受益于限行限购与新能源补贴政策，中汽协数据显示，2016~2017年，中国新能源汽车产（销）量同比增速分别为330%（340%）、51.7%（53%）。

另据中国电动汽车百人会预计，2030年中国电动车保有量将达到8000万辆，是2017年的52.3倍。恒大、宝能均明确表达过看好新能源汽车的市场前景，知合出行总裁白荻更是将出行“视为房地产之外下一个十几万亿量级的市场机会”。

“它们是定位在新能源汽车市场的良好预期基础上。因为新能源汽车是高速发展行业，房地产属于行业景气期到顶的行业，所以需要急需转型投入一个高增长行业。”崔东树说。

具体到各家地产商，造车的诉求又不一样。恒大董事局主席许家印立志“打造百年老店”，布局高科技产业以及新能源汽车有助于实现他的抱负。据媒体报道，知合出行实控人王文学希望假以时日，出行领域里的企业能够像今天的地产业务一样等量齐观。

宝能拥有包括制造、物流、地产在内的七大产业板块。宝能相关负责人曾表示，入股观致可以让各业务板块形成协同效应，也是宝能做大实业的具体举措。严跃进称，不同于恒大等企业的“借力造势”，宝能有自己的多元化投资思路，战略扩张比较清晰。

（宝能董事长姚振华出席宝能汽车活动）

万通地产尝试收购星恒电源，可看作是被迫转型的无奈之举。这家老牌房企由冯仑、潘石屹等知名企业家创办，如今地产业务几近枯竭。今年前三季度，万通无新增储备、开工、竣工面积。万通计划通过转型新能源打造新的盈利增长点，但该愿望现已落空。

但另一方面，地产商名为造车实则“圈地”的说法也广为流传。

恒大曾表示，计划在华东、华西等地建设五大研发生产基地。知合出行的“亲兄弟”华夏幸福，先后在舒城、溧水等地落子新能源汽车产业基地。宝能陆续签下的杭州、昆明等5个新能源汽车项目，各项目的规划年产能在30~100万辆之间，而目前观致的年产能不过15万辆。

“地产商不光是转型汽车也有转型其他行业，目的都是摸索出一个比较容易拿地，比单纯的房地产开发更容易的产业拿地的方向。”张大伟说。

张大伟甚至认为，地产商多元化也是个伪命题。“很多的房企转型，包括之前融创和乐视合作等，它还是看重土地资源。单纯的从房地产角度来说，它们对于汽车应该是没有太多热衷。”