近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020—2025年）》（简称“方案”）引发社会高度关注。

　　针对行业人士热议的农地转用审批权下放是否对当地楼市带来利空、新型房地产业态能否从中获得新动力、深圳人才政策将对区域发展带来哪些新的机遇等焦点话题，广东省房地产行业协会会长王韶也从多个维度进行了探讨和展望。

　　●焦点1

　　农地转用审批权下放破解资源瓶颈

　　经济特区建设40年，深圳在空间资源极其有限的条件下实现了城市快速发展，完成了高度的城市化，为土地管理制度改革提供了有力的经验支持和保障。与此同时，也带来了土地资源的过快消耗。王韶认为，深圳当前土地开发强度已接近50%，而按照国际惯例，一个地区土地开发强度的警戒线为30%。面对土地资源局限，以及高企的房价，深圳必须创新土地利用及管理思维，以土地为源头，有机地平衡产业、居住、服务的资源利用与发展关系，引导房地产更好地成为产业、生活、服务三者的载体。通过房地产发展模式的转变，促进资源效能的更大释放，带动与房地产相关的实体产业、新兴产业等其他经济环节，实现资源增效。

　　南方日报记者注意到，方案明确将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托予深圳市政府批准；支持在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地；支持盘活利用存量工业用地；探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制；深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革……

　　作为资深业内人士，王韶认为，上述指引性意见为深圳带来了更大的发展空间，将有力解决影响深圳城市社会经济发展的“土地瓶颈”问题，为深圳经济社会持续健康稳定发展提供有力保障。

　　●焦点2

　　商品住房用地依然主要依靠盘活存量

　　40年，深圳新兴产业、科技产业等蓬勃发展，土地使用亦不走寻常路，彻底摆脱了对房地产业的依赖，方案公布后，有人认为增大土地供应量可能利空商品房。

　　对此，王韶并不认为。他认为，有人将房价过高、买房难的问题归咎为深圳土地供应结构不合理，其个人觉得有失偏颇。这当然是原因之一，但是，完全产权的商品住房少，加上高素质、高知识人才的大量涌入，财富阶层的高度聚集等也是主要原因。

　　王韶分析称，虽然国务院赋予了深圳永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批权，将对深圳未来土地管理制度创新变革带来一定的影响。但土地资源使用必须坚守在“生态保护红线、环境质量底线、资源利用上线”等“三线”严控之下；且去年《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》也强调：落实生态环境保护“党政同责、一岗双责”，实行最严格的生态环境保护制度，对违法行为“零容忍”；加上国家要严守“1.8亿亩耕地红线”，农业用地比较集中的坪山区、光明区、大鹏新区及深汕特别合作区不会、也不可能有过多的农用地转为建设用地，尤其是商品住房建设用地。

　　为此，他认为，更多的建设用地大概率主要集中于保障性住房（尤其是人才住房）用地和二三产业混合用地，商品住房用地依然主要依靠挖掘存量土地和闲置土地的潜力，提高土地利用效率，以期解决土地供应的结构性问题。