上海昨日晚间出台楼市调控新政，打出完善土地市场管理、严格执行住房限购政策、调整增值税征免年限等一系列组合拳。坚持房住不炒、租购并举，促进房地产市场平稳健康发展。新政做出了哪些调整？会对上海楼市产生哪些影响？听听相关专家如何解读。

堵住投机漏洞，重点照顾刚需家庭

《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》严格商品住房销售管理，完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。加强预售资金监管，保护购房人合法权益。

上海市房管局房地产市场监管处调研员蒋慰如认为，在强化监管方面，要完善上海的公证摇号选房制度，向无房户倾斜，通过两次摇号选房的方式，优先满足无房家庭的居住需求。“也就是说，第一次摇号是无房户家庭集中摇号选房，第二次摇号才是非无房户家庭的摇号选房。”

此次调整还涉及夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。中国房地产研究会常务理事丁祖昱认为，这是上海为打击假离婚增加购房资格的现象而堵住投机漏洞，“在2020年下半年以来，深圳、成都等多个城市已明确离婚年限，堵上假离婚的漏洞。不同的是，部分城市规定年限为2年，而上海升级为3年，整个时间周期相对较长，从这一角度来看政策也相对更为严格。”

意见还强调调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。“这意味着，通过税收的形式，增加二手房的交易税费成本，防范部分房东房源‘快买快卖’的现象，抑制投资需求，有助于促进二手房交易的稳定。”

多渠道供应，缓解供需矛盾

新政出台前，对上海一二手房的销售投诉日渐增多，涉及房东跳价、违约，以及认筹金太多、退款周期长等新现象。对此，上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰认为，这几年上海的房地产从供给、销售、价格来说，基本上还是比较稳定的。但是近期以来在局部地段、局部类型的房子出现了一些过热的苗头，比如有些楼盘销售特别火，有些二手房东出现了心理上的不稳定，这其实是房地产特有的传染心态，大家买涨不买跌。

此次调控明确完善土地市场管理，严格商品住房销售管理，加强对房地产开发企业、销售代理企业和房地产经纪机构的监管。同时，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度。丁祖昱认为，在供应端，政策明确优化土地供应结构，“过去五年，上海商品住宅供地仅约为500万平方米/年（商品住宅计容建面），导致增量供应持续的疲软无力。因此从中长期来看，通过增加土地供应稳定预期，这对行业来说至关重要，同时多渠道增加供应能够有效缓解目前较为紧张的供求矛盾。”

调控加码及时全面，且在预期之内

上海八大部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，涉及土地、限购、信贷、税费等9条主要内容，丁祖昱认为，调控加码实际是在预期之内，对房地产市场出现的问题及时响应。“此次政策出台可以说来得非常及时，内容也非常全面，对于规范和稳定上海市场将发挥比较直接的作用。”

丁祖昱预判，在市场上升的前半段，政策发布之后短期内市场会出现短暂降温。但长期来看，基于上海市场以自住和改善性需求为主，这一部分需求并不会显著退坡，整体跌幅也相对温和。

陈杰建议，盲目追高会面临风险，不要因为小道消息而左右了自己的判断。上海近年来一直在推租赁市场，随着租房市场的规范发展，居住体验会越来越好。